2026년 5월 전세 vs 월세 — 연봉별 손익분기점 계산 (기회비용 포함)

보증금 1억 원을 전세로 묶어두는 게 맞을까요, 아니면 월세로 살면서 그 돈을 굴리는 게 나을까요?

2026년 5월 현재 서울 전세·월세가 동시에 오르는 국면입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(www.rt.molit.go.kr)에서 최신 데이터 확인을 권장합니다. 단순히 '월세가 아깝다'는 감으로 결정하면 수백만 원 차이가 납니다. 기회비용까지 포함한 실제 월 지출로 비교해야 합니다.

전세·월세 실비용 계산법 — 기회비용이 핵심

전세는 '공짜'가 아닙니다. 보증금 1억 원을 묶어두면 그 돈을 예금이나 투자에 쓸 수 없습니다. 이것이 기회비용입니다.

전세 월 실비용 = (전세자금대출 이자) + (자기자금 기회비용)

예시: 보증금 1억 원, 자기자금 3,000만 원 + 전세자금대출 7,000만 원 (금리 3.5%, 2026년 5월 시장 참고치 — 금융감독원(www.fss.or.kr) 공식 채널에서 현재 금리를 재확인하세요)
- 대출이자: 7,000만 원 × 3.5% ÷ 12 = 월 약 20만 원
- 자기자금 기회비용: 3,000만 원 × 3.0%(파킹통장 기준, 2026년 5월 시장 참고치) ÷ 12 = 월 약 75,000원
- 전세 월 실비용 합계: 약 29만 원

월세 60만 원짜리와 비교하면 전세가 월 31만 원 저렴합니다. 단, 보증금 마련 여부와 대출 금리에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

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연봉·보증금별 유불리 비교표

보증금 규모별 전세 월 실비용(대출 70% 가정, 금리 3.5% 시장 참고치)과 손익분기 월세를 비교한 표입니다. 실제 적용 금리는 금융감독원(www.fss.or.kr)에서 반드시 재확인하세요.

보증금	전세 월 실비용	손익분기 월세	판단
5,000만 원	약 15만 원	15만 원	실월세 > 15만 원이면 전세 유리
1억 원	약 29만 원	29만 원	실월세 > 29만 원이면 전세 유리
2억 원	약 58만 원	58만 원	실월세 > 58만 원이면 전세 유리

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전세자금대출·월세 세액공제 조건 비교

세금 혜택까지 반영하면 실질 비용이 달라집니다. 두 혜택은 중복 적용이 불가하므로 유리한 쪽을 선택해야 합니다(국세청).

구분	전세자금대출 이자 소득공제	월세 세액공제
공제 방식	소득공제	세액공제
한도	연 300만 원	연 1,000만 원 (2026년 5월 기준)
공제율	소득세율에 따라 다름	총급여 5,500만 원 이하 17%, 초과 15%
조건	무주택 세대주, 국민주택 규모 이하	무주택 세대주, 총급여 8,000만 원 이하

※ 공제 조건 변경 여부는 국세청(www.nts.go.kr)에서 반드시 재확인하세요.

제가 연봉 4,000만 원 직장인 기준으로 직접 계산해 봤더니, 월세 60만 원을 1년 납부하면 세액공제로 약 122만 원(720만 원 × 17%)을 돌려받을 수 있었습니다. 월 환산 약 10만 원 절감 효과입니다.

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2026년 5월 지금 선택 기준

저는 이 계산을 직접 해보면서 '무조건 전세'라는 통념이 틀릴 수 있다는 걸 확인했습니다. 제 경험상 대출 가능 금액을 먼저 확인한 뒤 아래 표에 대입하는 순서가 가장 효율적입니다.

내 상황	추천
보증금 자기자금 50% 이상 + 거주 2년 이상 계획	전세
보증금 전액 대출 의존 + 거주 1년 이내 가능성	월세
총급여 5,500만 원 이하 + 월세 50만 원 이상	월세(세액공제 효과 큼)

2026년 5월 현재 전세대출 보증비율 축소 논의가 진행 중으로(금융위원회), 대출 한도가 줄어들 경우 전세 접근성이 낮아질 수 있습니다.

자기 보증금과 연봉을 위 공식에 넣어 손익분기 월세를 계산하는 것이 2026년 지금 가장 정확한 선택 방법입니다.

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